Entrevista a Iván Rodríguez BAI Capital: Inversión en USA y obtención de Green Card

En el programa Plan Piloto, de radio Agricultura, entrevistaron a Iván Rodríguez, Vicepresidente de Negocios Internacionales de BAI Capital, para conversar sobre los beneficios de invertir en Estados Unidos, la posibilidad de obtener la Green Card y el creciente interés de inversores latinoamericanos en este mercado.

La inflación es un fenómeno que afecta directamente al poder adquisitivo de las personas, aumentando el costo de la vida y devaluando el dinero. Y actualmente afecta prácticamente a todos los países de Latinoamérica, por lo que es cada vez es más común buscar formas de proteger el capital de la inflación y conseguir mejores rendimientos.

Una de ellas es invertir en Estados Unidos, que debido a la fortaleza del dólar frente a otros tipos de monedas, facilita la mantención del valor de los activos a pesar de la situación económica y política de cada país. Invertir en USA también permite al inversor aplicar y obtener una Green Card para él y su familia, cumpliendo ciertos requisitos.

Sobre esto conversó Constanza Schultz de Radio Agricultura junto a Iván Rodríguez en el programa Plan Piloto. Te invitamos a leer la entrevista completa a continuación.

Hola Iván, ¿Podrías contarnos sobre tu trayectoria en BAI Capital?

Yo trabajo como Vicepresidente de Negocios de BAI Capital, básicamente me encargo de levantar fondos para la empresa inmobiliaria que desarrolla proyectos inmobiliarios en los Estados Unidos. Parte del capital que utilizamos para desarrollar nuestros proyectos es capital privado.

¿Te refieres a inversionistas privados que ingresan a un fondo de inversión con una rentabilidad determinada durante la construcción del edificio?

Correcto, son inversionistas privados que entran a un fondo de capital privado y aportan parte de su capital para este desarrollo. Parte importante de nuestros inversores hacen su participación no solo buscando rentabilidad, sino lo que buscan es participar del Programa EB-5. El Programa EB-5 es un programa de inmigración para inversionistas extranjeros que a través de una inversión, les permite aplicar y obtener la Green Card, para ellos y para su familia inmediata, familiares directos.

¿Cómo ves este mercado en países de Latinoamérica en comparación a Estados Unidos?

En el caso de USA, particularmente en Miami, es increíble pero la pandemia benefició al sector inmobiliario, porque muchas personas locales, de estados ricos como California, Nueva York, decidieron transferirse a Florida por diferentes motivos: las propiedades son más económicas, más espaciosa, Florida es un estado que no tiene impuesto estatales a las ganancias, entonces mucho inversionista, personas americanas y también internacionales se transfirieron a Florida.

Lo que hizo que el sector inmobiliario tuviese un boom en los últimos años y los precios subieron casi un 50%. En realidad este momento tan duro, para el sector inmobiliario de Florida ha sido muy positivo.

¿Cómo crees que se va a comportar el mercado ante una inminente recesión para el 2023?

Sí, efectivamente la posibilidad de recesión es una posibilidad real, la inflación en USA también está bastante alta, el mes pasado estuvo en 8.2% y lógicamente eso ha hecho que el gobierno tenga que subir las tasas de interés, y eso está frenando un poco la economía. Entonces efectivamente ya sentimos que en el sector inmobiliario se está parando el dinamismo, se está frenando, pero lo que no vemos es crisis.

Pensamos que se va a ralentizar, ya no vamos a ver subidas del 20%, 25%, cosa que fue exagerada, pero se va a moderar. Yo pienso que se va a moderar en un 2, 3%, se va a estabilizar. Pero no veo que vayan a bajar los precios de forma considerable al menos.

¿Y si lo comparamos con países vecinos, con algo que pueda ser más parecido a la realidad de los chilenos?

En toda LA estamos viendo inflación, no hay ningún país que se salve. Pero en los países latinoamericanos estamos viendo una inflación superior a la americana. USA estuvo en un 8% en septiembre, pero los latinoamericanos están por el doble, Chile tuvo 13% en septiembre, están por encima. Esto nos dice que las monedas latinoamericanas, muchas de ellas, se van a devaluar respecto al dólar, es la tendencia. Eso lleva a los inversores a buscar refugiarse en el dólar, una moneda más estable para la inversión futura.

¿Podrías contarnos sobre el proyecto Archer Place en Gainesville?

En este momento en particular, en el proyecto que estamos ofreciendo Archer Place, estamos en pre construcción. Este proyecto está ubicado en Gainesville, una ciudad universitaria al norte de Florida, a 150 kilómetros al norte de Orlando. Es una ciudad que es importante y relevante porque es la sede de la Universidad de Florida, que es la universidad pública más grande del estado, entonces es un proyecto muy enfocado en la universidad, que incluye una residencia estudiantil.

¿Eso para garantizar un buen índice de venta y arriendo y flujo?

Sí, las residencias estudiantiles son un activo muy sólido, son contracíclicos, porque los contratos son anuales, entonces inclusive en momentos de crisis, aunque el estudiante no vaya, debe pagar la renta, por lo que son activos muy confiables, sólidos y estables en momentos de crisis.

¿Cuáles son los beneficios migratorios de de invertir junto a BAI Capital?

Nosotros levantamos dos tipos de inversores. El inversor puro que quiere participar de la inversión porque quiere proteger su dinero en dólares o tener mayor rentabilidad. Pero también captamos inversores EB-5, esa es nuestra especialidad. Nuestro foco de negocio es el inversor EB-5. En nuestro proyecto actual, Archer Place, los inversores van a ser accionistas de la empresa desarrolladora. 

Y como accionistas, van a tener beneficios, se les va a pagar un interés anual y al final, cuando el proyecto esté vendido, se le va a dar también una distribución de beneficios. Entonces hay dos fuentes de beneficios, una rentabilidad que es un interés anual que se paga, y al final una distribución de beneficios. 

Y además, el inversor EB-5 por participar de este proceso, va a tener la posibilidad de obtener la Green Card o permiso de residencia permanente para él y para toda su familia inmediata. Es importante decir que el programa EB-5 es un programa federal, hay una comisión del congreso que lo lleva y hay una ley que lo rige, entonces la inversión esta regida por ley que es de 800 mil dólares, que es lo que se pide para poder aplicar. 

Y no sirve cualquier proyecto inmobiliario, debe ser estructurado bajo las normas del programa EB-5. Debe tener ciertas características: que esté afiliado a un organismo que se llama centro regional, tienen que cumplir determinados detalles y además debe aportar esa cantidad de dinero, debe ser capaz de mostrar el origen de los fondos, etc. Debe ser en un solo proyecto, no se puede diversificar en varios proyectos. A nivel EB-5, debe ser un proyecto bajo las normas establecidas.

Si tuviésemos que dar un plazo estimado, desde que invierto, ¿Cuáles son los plazos de retorno de mi inversión?

La inversión es de aproximadamente 2-5 años desde el principio. En este proyecto ya llevamos 1 año de pre-construcción, por lo que nuestra idea, nuestro plan es que los inversores estén saliendo el 2027. Ese es el plazo de salida, de recuperación de capital y distribución de beneficios.

¿Cuáles son estos beneficios?

Al inversor puro, le damos un interés anual del 7% sobre el capital invertido. Y a la salida del proyecto, cuando se venda en el año 2027, se le va a dar una distribución de beneficios. La suma de todos los inversores tienen un % de propiedad del proyecto. 

Y cómo ves el perfil de los inversionistas chilenos y latinoamericanos?

Vemos muchísimo interés en Chile, tanto en la inversión pura, como en participar en el programa EB-5. De hecho, yo comencé a venir a Chile en mi función de levantar capital el año pasado, vine en noviembre 1 mes, luego regresé en marzo, vine por 15 días y me quede 3 meses, hasta junio. Ahora regresé en octubre, vine por 19 días y he extendido por noviembre. Me estoy quedando más porque veo mucho apetito por invertir, hemos ya levantado bastantes inversores chilenos en inversión pura y EB-5.

Entonces es un país al que vemos mucho apetito definitivamente. Y vemos que Chile es un país que tiene una cultura inmobiliaria, el chileno ya tiene experiencia de inversión inmobiliaria, no solo invertir en comprar propiedades, también en invertir en fondos inmobiliarios, participar del capital de la desarrolladora, entonces es un inversor de alto nivel que conoce muy bien el mercado en Chile y ahora está saliendo a buscar proyectos afuera.

¿Cuáles son los requisitos para participar del capital de la empresa?

Todas las personas pueden participar si tienen el capital. El requisito fundamental de este tipo de inversiones, es ser un inversor acreditado. Nosotros emitimos acciones privadas, para participar de emisiones de acciones privadas, la SEC (Securities and Exchange Commission) en USA pide que el inversor sea acreditado, entonces debe cumplir determinadas condiciones de patrimonio para poder participar. Nosotros ayudamos al inversor en este proceso. No es necesario estar fisicamente en USA para firmar los documentos y acreditarse, por lo que se puede hacer desde el país de origen.