Khi đánh giá một dự án EB-5, nhiều nhà đầu tư thường tập trung vào vị trí, khả năng tạo việc làm hoặc mức lợi nhuận dự kiến. Tuy nhiên, một yếu tố quan trọng không kém là cơ cấu vốn EB-5 của dự án. Dự án được tài trợ bằng những nguồn vốn nào, tỷ lệ vốn EB-5 chiếm bao nhiêu, chủ đầu tư thực sự đóng góp bao nhiêu và vốn ngân hàng dự án EB-5 chiếm tỷ trọng thế nào đều có thể ảnh hưởng đến mức độ rủi ro tài chính.

Một cơ cấu vốn dự án EB-5 thường bao gồm nhiều nguồn vốn khác nhau, chẳng hạn như vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư, vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ nhà đầu tư EB-5. Không có một tỷ lệ duy nhất có thể được xem là an toàn cho mọi dự án. Điều quan trọng là nhà đầu tư hiểu được từng nguồn vốn đóng vai trò gì, dòng tiền được sử dụng ra sao và dự án có đủ nền tảng tài chính để hoàn thành kế hoạch kinh doanh hay không.

Theo USCIS, vốn EB-5 phải được đầu tư vào một doanh nghiệp thương mại tại Hoa Kỳ và đáp ứng các yêu cầu của chương trình, trong đó có yêu cầu về tạo việc làm. Việc đáp ứng điều kiện EB-5 về mặt di trú không đồng nghĩa với việc khoản đầu tư được bảo đảm hoàn vốn.

Cơ cấu vốn EB-5 gồm những nguồn vốn nào?

Để hiểu cấu trúc tài chính dự án EB-5, nhà đầu tư trước hết cần xác định các nguồn vốn chính đang được sử dụng để phát triển dự án.

Vốn chủ đầu tư EB-5

Vốn chủ đầu tư EB-5 là phần vốn do chủ đầu tư hoặc các bên sở hữu dự án đóng góp. Đây thường là nguồn vốn thể hiện mức độ tham gia tài chính của bên phát triển dự án.

Khi phân tích tỷ lệ vốn chủ đầu tư, nhà đầu tư không nên chỉ nhìn vào con số tuyệt đối. Cần xem khoản vốn đó chiếm bao nhiêu phần trong tổng nhu cầu vốn và được sử dụng ở giai đoạn nào.

Một chủ đầu tư có mức vốn tham gia đáng kể có thể cho thấy họ có sự tham gia tài chính thực tế vào dự án. Tuy nhiên, đây chỉ là một yếu tố trong quá trình thẩm định và không nên được xem là sự bảo đảm cho kết quả đầu tư.

Vốn ngân hàng dự án EB-5

Vốn ngân hàng dự án EB-5 thường xuất hiện dưới hình thức khoản vay phục vụ việc mua đất, xây dựng hoặc phát triển dự án.

Khi xem tỷ lệ vốn ngân hàng, nhà đầu tư cần quan tâm không chỉ đến số tiền ngân hàng cung cấp mà còn đến điều kiện của khoản vay, lãi suất, thời hạn, tài sản bảo đảm và khả năng trả nợ của dự án.

Nguồn vốn ngân hàng có thể giúp dự án tận dụng đòn bẩy tài chính để triển khai quy mô lớn hơn. Tuy nhiên, khoản vay cũng tạo ra nghĩa vụ tài chính mà dự án phải đáp ứng trong suốt vòng đời phát triển.

Vốn EB-5

Vốn EB-5 là nguồn vốn đến từ các nhà đầu tư tham gia chương trình EB-5. Trong Cơ cấu vốn dự án EB-5, nguồn vốn này có thể đóng vai trò quan trọng trong việc bổ sung nguồn tài chính cho dự án và hỗ trợ kế hoạch phát triển.

Tuy nhiên, tỷ lệ vốn EB-5 cao hay thấp không thể tự nó quyết định một dự án an toàn hay rủi ro.

Một dự án có tỷ lệ vốn EB-5 thấp nhưng doanh thu dự kiến không khả thi vẫn có thể gặp vấn đề. Ngược lại, một dự án có tỷ lệ vốn EB-5 tương đối cao nhưng có nền tảng kinh doanh, nguồn vốn bổ sung và kế hoạch triển khai rõ ràng có thể có cấu trúc phù hợp hơn.

Tỷ lệ vốn EB-5 bao nhiêu là tốt?

Đây là câu hỏi thường được đặt ra khi đánh giá an toàn vốn EB-5. Tuy nhiên, không nên sử dụng một tỷ lệ cố định làm tiêu chuẩn cho tất cả các dự án.

Ví dụ, nếu một dự án có tổng nhu cầu vốn lớn nhưng phần vốn EB-5 chiếm tỷ lệ thấp, điều đó có thể cho thấy dự án có nhiều nguồn vốn khác hỗ trợ. Nhưng nhà đầu tư vẫn cần xác định những nguồn vốn đó đã được cam kết chắc chắn hay mới chỉ nằm trong kế hoạch.

Ngược lại, tỷ lệ vốn EB-5 cao không nhất thiết đồng nghĩa với rủi ro cao. Điều quan trọng là phải xem xét toàn bộ cấu trúc tài chính dự án EB-5, bao gồm:

• Tổng nhu cầu vốn của dự án.
• Vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư.
• Vốn vay ngân hàng.
• Vốn EB-5.
• Các nguồn vốn khác.
• Chi phí phát triển và xây dựng.
• Dòng tiền dự kiến.
• Nguồn tiền trả nợ.
• Chiến lược thoái vốn và hoàn vốn.

Do đó, thay vì hỏi con số nào là tốt, nhà đầu tư nên đặt câu hỏi dự án có một cơ cấu vốn hợp lý và đủ nguồn lực để hoàn thành kế hoạch hay không.

Vốn ngân hàng có làm dự án EB-5 an toàn hơn?

Sự tham gia của ngân hàng có thể là một yếu tố đáng chú ý trong quá trình thẩm định, nhưng không nên được hiểu là ngân hàng đã bảo đảm kết quả của dự án hoặc bảo đảm khả năng hoàn vốn EB-5.

Nhà đầu tư cần tìm hiểu điều kiện của khoản vay và thứ tự ưu tiên trong dòng tiền. Nếu dự án sử dụng đòn bẩy cao, nghĩa vụ trả nợ có thể tạo thêm áp lực lên dòng tiền.

Vì vậy, thay vì chỉ nhìn vào tỷ lệ vốn ngân hàng, cần xem xét khả năng dự án tạo ra dòng tiền đủ để đáp ứng các nghĩa vụ tài chính trong từng giai đoạn.

Tỷ lệ vốn chủ đầu tư nói lên điều gì?

Tỷ lệ vốn chủ đầu tư có thể giúp nhà đầu tư hiểu mức độ tham gia tài chính của bên phát triển dự án.

Nếu chủ đầu tư sử dụng một phần vốn đáng kể của chính mình, họ có thể có động lực tài chính lớn hơn trong việc hoàn thành dự án. Tuy nhiên, mức vốn chủ đầu tư cao cũng không phải là một bảo đảm tuyệt đối.

Nhà đầu tư nên kiểm tra nguồn vốn này đến từ đâu, đã được giải ngân hay chưa và được phân bổ cho những hạng mục nào.

Đây là lý do Cơ cấu vốn EB-5 cần được xem xét cùng với tiến độ dự án, tình hình tài chính của chủ đầu tư và kế hoạch sử dụng vốn.

Cách đánh giá rủi ro dự án EB-5 qua cơ cấu vốn

Để đánh giá rủi ro dự án EB-5, nhà đầu tư có thể bắt đầu bằng việc lập một bảng tổng hợp nguồn vốn.

Ví dụ:

Sau đó, cần xem xét dòng tiền của dự án. Một cơ cấu vốn dự án EB-5 hợp lý không chỉ nằm ở tỷ lệ phần trăm mà còn ở khả năng các nguồn vốn phối hợp với nhau trong từng giai đoạn.

Đặc biệt, nhà đầu tư cần phân biệt giữa việc dự án có một kế hoạch hoàn vốn và việc khoản đầu tư được bảo đảm hoàn vốn. Theo nguyên tắc của chương trình EB-5, vốn đầu tư phải chịu rủi ro thực tế; không nên xem bất kỳ cấu trúc tài chính nào như một cam kết chắc chắn về việc hoàn trả vốn.

Cơ cấu vốn và khả năng hoàn vốn EB-5

Khả năng hoàn vốn EB-5 phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm hiệu quả kinh doanh, giá trị tài sản, dòng tiền, khả năng tái cấp vốn hoặc bán dự án và các nghĩa vụ tài chính liên quan.

Một dự án có cấu trúc tài chính dự án EB-5 minh bạch sẽ giúp nhà đầu tư hiểu rõ hơn tiền được sử dụng vào đâu, nguồn vốn nào đứng trước trong thứ tự thanh toán và những điều kiện nào có thể ảnh hưởng đến quá trình thoái vốn.

Đây cũng là lý do các tài liệu dự án cần được đọc cùng nhau thay vì chỉ dựa vào một con số về tỷ lệ vốn.

Con số nào mới thực sự đáng quan tâm?

Khi đánh giá cơ cấu vốn EB-5, không nên tìm kiếm một con số duy nhất.

Thay vào đó, hãy nhìn vào bức tranh tổng thể:

Tỷ lệ vốn EB-5 + Tỷ lệ vốn chủ đầu tư + Tỷ lệ vốn ngân hàng + khả năng tạo dòng tiền + điều kiện khoản vay + tiến độ dự án + chiến lược thoái vốn.

Một cơ cấu vốn EB-5 tốt là cơ cấu mà nhà đầu tư có thể hiểu rõ nguồn vốn, cách sử dụng vốn, nghĩa vụ tài chính và các yếu tố ảnh hưởng đến an toàn vốn EB-5.

Đặc biệt, nếu dự án áp dụng mô hình Equity-Based, nhà đầu tư cũng cần hiểu rõ quyền lợi kinh tế, cơ chế sở hữu và cách lợi nhuận được tạo ra từ hoạt động kinh doanh của dự án. Đây là một khía cạnh cần được phân tích riêng bên cạnh cơ cấu vốn EB-5.

Grandfathering EB-5 và thời điểm nộp hồ sơ

Bên cạnh việc đánh giá cơ cấu vốn EB-5, nhà đầu tư cũng nên quan tâm đến thời điểm nộp hồ sơ EB-5. Theo Luật Cải cách EB-5 năm 2022, cơ chế Grandfathering EB-5 được thiết kế nhằm bảo vệ một số hồ sơ đã được nộp đúng thời hạn trước những thay đổi hoặc gián đoạn có thể xảy ra đối với chương trình.

Đối với nhà đầu tư đang cân nhắc đầu tư EB-5, việc hiểu cơ chế Grandfathering có ý nghĩa quan trọng trong kế hoạch đầu tư và định cư dài hạn. Tuy nhiên, Grandfathering không đồng nghĩa với việc khoản đầu tư được bảo đảm hoàn vốn hay loại bỏ rủi ro dự án EB-5. Nhà đầu tư vẫn cần thẩm định cấu trúc tài chính dự án EB-5, nguồn vốn, tiến độ triển khai, khả năng tạo việc làm và chiến lược thoái vốn của dự án.

Vì vậy, một quyết định EB-5 toàn diện nên xem xét đồng thời hai khía cạnh: tính phù hợp của hồ sơ di trú và chất lượng của khoản đầu tư. Việc nộp hồ sơ đúng thời hạn có thể giúp bảo vệ quyền lợi di trú theo quy định Grandfathering, trong khi việc lựa chọn dự án có cơ cấu vốn EB-5 minh bạch giúp nhà đầu tư hiểu rõ hơn về cách nguồn vốn được sử dụng và những yếu tố có thể ảnh hưởng đến khả năng hoàn vốn EB-5.

Kết luận

Cơ cấu vốn EB-5 là một trong những yếu tố quan trọng khi thẩm định một dự án EB-5, nhưng không nên được đánh giá chỉ bằng một tỷ lệ phần trăm.

Tỷ lệ vốn EB-5, vốn chủ đầu tư EB-5 và vốn ngân hàng dự án EB-5 đều cung cấp những thông tin khác nhau về cách một dự án được tài trợ. Điều quan trọng là hiểu mối quan hệ giữa các nguồn vốn và khả năng dự án hoàn thành kế hoạch kinh doanh.

Đối với nhà đầu tư, mục tiêu không phải tìm một dự án có con số vốn EB-5 thấp nhất hay vốn chủ đầu tư cao nhất. Mục tiêu là tìm hiểu đầy đủ cấu trúc tài chính dự án EB-5, nhận diện rủi ro dự án EB-5 và đánh giá thực tế khả năng hoàn vốn EB-5 trước khi đưa ra quyết định.

Một quy trình thẩm định minh bạch, tài liệu rõ ràng và khả năng giải thích được dòng tiền của dự án sẽ có giá trị hơn nhiều so với một tỷ lệ phần trăm đơn lẻ.