La última semana de febrero fue una de las más trascendentales del año. El Presidente Trump pronunció su discurso del Estado de la Unión el 24 de febrero, los nuevos aranceles del 10% bajo la Sección 122 entraron en vigor reemplazando los anulados por la Corte Suprema, el indicador de inflación preferido por la Fed (core PCE) se ubicó en un elevado 3,1%, y la semana cerró con un shock geopolítico: los ataques militares de EE.UU. e Israel contra Irán comenzaron el 28 de febrero, disparando los precios del petróleo y alterando por completo las perspectivas inflacionarias. Para los inversores, la semana marcó un punto de inflexión del optimismo cauteloso a una incertidumbre pronunciada.

1. Trump pronuncia el Estado de la Unión y declara una «era dorada» para la economía

El 24 de febrero, el Presidente Trump pronunció su primer discurso oficial del Estado de la Unión de su segundo mandato — el más largo de la historia estadounidense con casi dos horas de duración. Destacó logros económicos, incluyendo que el Dow superó los 50.000 puntos y el S&P alcanzó los 7.000, y resaltó los recortes fiscales del One Big Beautiful Bill Act. También promovió las nuevas «Trump Accounts» — cuentas de inversión libres de impuestos para niños, financiadas en parte por una donación de $6.250 millones de Michael y Susan Dell.

▶ Conclusión para el inversor: El discurso reforzó la narrativa pro-crecimiento y de bajos impuestos de la administración, lo que respalda la confianza inversora en real estate y mercados de capital. Sin embargo, con 6 de cada 10 estadounidenses diciendo a los encuestadores que el país está peor que hace un año, la brecha entre el discurso y el sentimiento del consumidor sigue siendo un riesgo clave de cara a las elecciones intermedias.

2. Nuevos aranceles globales del 10% entran en vigor bajo la Sección 122, reemplazando los anulados de IEEPA

Tras el fallo de la Corte Suprema del 20 de febrero, la administración actuó rápidamente. Los nuevos aranceles del 10% sobre bienes de todos los países entraron en vigor el 24 de febrero bajo la Sección 122 de la Ley de Comercio de 1974, con el Presidente señalando un aumento al 15%. Estos aranceles están limitados a 150 días salvo que el Congreso vote para extenderlos.

▶ Conclusión para el inversor: Aunque los nuevos gravámenes son significativamente menores que los aranceles IEEPA anulados, inyectan incertidumbre continua en los costos de construcción, cadenas de suministro y materiales importados. La cláusula de vencimiento de 150 días implica que el Congreso enfrentará una votación políticamente sensible justo antes de las elecciones de noviembre, creando una ventana de relativa estabilidad para la planificación de transacciones en el Q2.

3. La inflación core PCE sube al 3,1%, reforzando expectativas de tasas «altas por más tiempo»

La Oficina de Análisis Económico publicó el reporte retrasado de Ingresos y Gastos Personales de enero 2026, mostrando el PCE general en 2,8% interanual y el core PCE (excluyendo alimentos y energía) en 3,1% — ambos en línea con las expectativas pero muy por encima del objetivo del 2% de la Fed. El core PCE subió 0,4% mensual, la lectura más alta en varios meses.

▶ Conclusión para el inversor: Con la inflación subyacente más de 100 puntos base por encima del objetivo, el dato elimina efectivamente cualquier expectativa de recorte de tasas a corto plazo. Para los inversores inmobiliarios, esto significa que las tasas hipotecarias difícilmente bajarán significativamente antes del Q3 2026, manteniendo los costos de financiamiento elevados pero también desincentivando la actividad especulativa y favoreciendo estrategias disciplinadas enfocadas en flujo de caja.

4. La confianza del consumidor sube levemente a 91,2, pero las expectativas señalan riesgo de recesión

El Conference Board reportó que el Índice de Confianza del Consumidor subió 2,2 puntos a 91,2 en febrero, recuperándose ligeramente de la caída de enero. Sin embargo, el Índice de Expectativas se mantuvo en 72,0 — muy por debajo del umbral de 80 que históricamente señala una recesión dentro del próximo año.

▶ Conclusión para el inversor: Los datos reflejan una economía de consumo en forma de K: los hogares de altos ingresos con exposición al mercado bursátil mantienen la confianza, mientras que los consumidores de menores ingresos recortan gastos. Para los inversores multifamily, esta divergencia sugiere mayor demanda en vivienda Clase B orientada a trabajadores donde los inquilinos priorizan la asequibilidad, mientras los segmentos de lujo podrían enfrentar una demanda más débil.

5. Las solicitudes de desempleo se mantienen en 212.000; el mercado laboral sigue en modo «baja contratación, bajo despido»

Para la semana que terminó el 21 de febrero, las solicitudes iniciales de desempleo se ubicaron en 212.000, un aumento de 4.000 respecto a la semana anterior pero por debajo de las expectativas del mercado de 216.000. Los datos continuaron reflejando un mercado laboral estable caracterizado por bajos despidos pero también contrataciones limitadas.

▶ Conclusión para el inversor: La resiliencia del mercado laboral — incluso en medio de reducciones de personal federal y despidos vinculados a la IA — proporciona un piso para la demanda de vivienda y los ingresos por alquiler. Sin embargo, con los datos revisados de nóminas de 2025 mostrando el año más débil de creación de empleo desde 1945 (fuera de recesiones), el riesgo de un deterioro adicional se mantiene elevado.

6. USCIS publica la política de Gestión de Inventario EB-5, priorizando proyectos TEA

El 25 de febrero, USCIS anunció formalmente un nuevo modelo de Gestión de Inventario para las peticiones I-526/I-526E, vigente a partir del 30 de marzo. Los cambios clave incluyen: un modelo de adjudicación que prioriza el proyecto (aprobación del I-956F requerida antes de revisar la petición del inversor), una cola prioritaria para proyectos TEA, y sub-colas basadas en categoría de visa para maximizar el uso de visas reservadas.

▶ Conclusión para el inversor: Este es un desarrollo estructuralmente positivo para los proyectos TEA EB-5, que ahora serán procesados antes que otras categorías. La política también refuerza la importancia de la fecha límite de protección del 30 de septiembre de 2026 — las peticiones presentadas antes de esa fecha permanecen protegidas incluso ante futuros lapsos del programa. 

7. El informe de Zillow de febrero señala un repunte primaveral temprano en vivienda

Según el Reporte de Mercado de febrero de Zillow, los valores de vivienda subieron por primera vez en siete meses y las ventas de viviendas existentes mejoraron interanualmente. Los nuevos listados pendientes mostraron un crecimiento del 3,5% interanual, y las viviendas tardaron una mediana de 28 días en pasar a estado pendiente. La tasa hipotecaria promedio se acercó al 6%, su nivel más bajo desde finales de 2022.

▶ Conclusión para el inversor: Las tasas hipotecarias más bajas han ampliado el poder adquisitivo en aproximadamente $30.000 para hogares de ingresos medios. Aunque el inventario sigue ajustado, la mejora en la asequibilidad está atrayendo compradores de vuelta al mercado. El sur de EE.UU. sigue liderando la actividad, reforzando el atractivo estructural de mercados en Florida, Texas y las Carolinas tanto para inversores domésticos como internacionales.

8. El gobernador de la Fed, Waller, advierte sobre señales económicas divergentes

En un discurso ampliamente seguido el 23 de febrero, el gobernador de la Fed, Christopher Waller, reconoció que los datos revisados de nóminas de 2025 revelaron uno de los años más débiles de creación de empleo desde 1945, cuestionando la fortaleza del mercado laboral. Señaló que el fallo sobre aranceles de la Corte Suprema podría impulsar el gasto, pero advirtió que el siguiente movimiento más probable sigue siendo un recorte de tasas — solo cuando las condiciones inflacionarias lo permitan.

▶ Conclusión para el inversor: Los comentarios de Waller confirman que la Fed está en modo de «esperar y observar», sin que se espere ninguna acción sobre tasas en la reunión de marzo. Para los inversores inmobiliarios, esto se traduce en costos de financiamiento estables pero elevados hasta mediados de 2026. La divergencia entre el gasto resiliente de los hogares de altos ingresos y la dificultad de los consumidores de menores ingresos subraya la importancia de enfocarse en mercados y clases de activos alineados con la demanda esencial.

9. Los ataques de EE.UU. e Israel contra Irán comienzan el 28 de febrero; el petróleo supera los $83

En el evento geopolítico más trascendental de la semana, las fuerzas de EE.UU. e Israel lanzaron ataques coordinados contra Irán el 28 de febrero, apuntando a infraestructura militar y resultando en la muerte del Líder Supremo Khamenei. Los precios del petróleo se dispararon de menos de $70 por barril el 27 de febrero a más de $83 en pocos días, con temores de cierre del Estrecho de Ormuz amenazando el 20% del suministro mundial de petróleo.

▶ Conclusión para el inversor: El conflicto con Irán introduce una variable inflacionaria de gran magnitud en las perspectivas de 2026. Goldman Sachs advirtió que un petróleo sostenido por encima de $100 podría llevar la inflación CPI general al 3,5% para fin de año. Para los inversores inmobiliarios, los riesgos inmediatos incluyen mayores costos de construcción y transporte, recortes de tasas retrasados y potenciales retrocesos en el gasto del consumidor. Sin embargo, el atractivo de refugio seguro del real estate estadounidense — particularmente para el capital internacional que huye de la inestabilidad en Medio Oriente — podría acelerar las entradas hacia activos inmobiliarios denominados en dólares.

10. Los flujos de capital latinoamericano hacia Florida mantienen su solidez estructural

A pesar de la incertidumbre global, los reportes de la industria continuaron destacando una demanda robusta de inversores latinoamericanos enfocados en el real estate del sur de Florida. La detención y extradición de Nicolás Maduro de Venezuela a principios de 2026 reforzó aún más la inestabilidad política de la región, canalizando capital hacia mercados estables y transparentes. Florida representa aproximadamente el 20% de todas las transacciones residenciales internacionales en EE.UU., con colombianos, brasileños, mexicanos y argentinos liderando la actividad.

▶ Conclusión para el inversor: Para los inversores latinoamericanos de alto patrimonio, la convergencia de inestabilidad política en sus países de origen, un dólar debilitado (previo al shock de Irán) y el entorno fiscal favorable de Florida continúa haciendo del estado el destino número uno para la preservación de riqueza. El programa EB-5, combinado con sólidos derechos de propiedad e infraestructura bilingüe, sigue siendo una vía clave para inversores que buscan tanto retornos como residencia.