La tercera semana de febrero trajo dos eventos históricos que definirán el panorama de inversión en 2026: la Corte Suprema anuló los aranceles basados en la ley IEEPA con una votación de 6–3, y la BEA publicó la estimación anticipada del PIB del Q4 2025 con un crecimiento anualizado del 1,4%. La convergencia de claridad judicial en materia comercial, un dólar debilitado, un mercado laboral estabilizado y una mejora en la asequibilidad de vivienda está transformando las expectativas en real estate, inmigración y flujos de capital.

1. La Corte Suprema anula los aranceles IEEPA en un fallo histórico de 6–3

El 20 de febrero, la Corte Suprema de EE.UU. dictaminó que la Ley de Poderes Económicos de Emergencia Internacional (IEEPA) no autoriza al Presidente a imponer aranceles, invalidando los amplios gravámenes comerciales impuestos desde 2025. El presidente de la Corte, John Roberts, escribió que la ley «no contiene referencia alguna a aranceles o derechos aduaneros».

▶ Conclusión para el inversor: El Presidente invocó de inmediato la Sección 122 de la Ley de Comercio de 1974 para imponer un arancel global temporal del 10% vigente desde el 24 de febrero, limitado a 150 días salvo que el Congreso lo extienda. Aunque persiste la incertidumbre, el fallo reduce drásticamente la tasa arancelaria efectiva y debería aliviar la presión de costos en materiales de construcción, reducir los costos de importación y mejorar la confianza de los inversores en los mercados inmobiliarios de EE.UU.

2. La estimación anticipada del PIB del Q4 2025 se sitúa en 1,4%, distorsionada por el cierre del gobierno

La Oficina de Análisis Económico (BEA) publicó el 20 de febrero la cifra retrasada del PIB del Q4 2025, mostrando que el PIB real creció a una tasa anualizada del 1,4%, una caída pronunciada desde el 4,4% del Q3. Sin embargo, la BEA estimó que el cierre parcial del gobierno federal entre octubre y noviembre restó aproximadamente 1,0 punto porcentual al crecimiento.

▶ Conclusión para el inversor: Excluyendo el efecto del cierre gubernamental, la economía privada creció a un sólido ritmo del 2,4%, impulsada por el gasto del consumidor y la inversión empresarial. El PIB del año completo 2025 fue del 2,2%. El FMI proyecta que la economía se acelerará al 2,4% en 2026, respaldando la demanda sostenida de bienes raíces residenciales y comerciales.

3. Las solicitudes iniciales de desempleo caen a 206.000, señalando estabilización del mercado laboral

Las solicitudes iniciales de seguro de desempleo para la semana que terminó el 14 de febrero cayeron 23.000 hasta las 206.000, la mayor caída semanal desde noviembre y muy por debajo de las expectativas del mercado. Fue la lectura más baja en varias semanas, reforzando la dinámica de «baja contratación, bajo despido».

▶ Conclusión para el inversor: Este dato, combinado con la decisión de la Fed de mantener las tasas en 3,50%–3,75%, respalda la visión de que el mercado laboral se está estabilizando sin deterioro. El gobernador de la Fed, Waller, señaló que la economía privada crece a un ritmo sólido, aunque el próximo recorte de tasas podría no llegar hasta el Q3 como mínimo.

4. El dólar se debilita a mínimos de casi cuatro años, impulsando el atractivo del real estate en dólares

El Índice del Dólar (DXY) cayó por debajo de 96 a mediados de febrero, alcanzando niveles no vistos desde principios de 2022. El debilitamiento fue impulsado por el ciclo de flexibilización de la Fed, las salidas de capital de los bonos del Tesoro de EE.UU. y la mejora de las perspectivas de crecimiento en los mercados emergentes.

▶ Conclusión para el inversor: Para los inversores internacionales, especialmente de América Latina, un dólar más débil hace que el real estate en EE.UU. sea más accesible en términos de moneda local. Combinado con el fallo de la Corte Suprema sobre aranceles —que eliminó una fuente de riesgo inflacionario—, este entorno incentiva la diversificación de capital hacia activos denominados en dólares, particularmente en mercados de alta demanda como Florida y Texas.

5. Las ventas de viviendas existentes caen con fuerza en enero, pero la asequibilidad sigue mejorando

Las ventas de viviendas existentes cayeron un 8,4% en enero hasta una tasa anualizada de 3,91 millones de unidades, la mayor caída en casi cuatro años, atribuida en gran medida a las severas condiciones climáticas invernales en gran parte del país.

▶ Conclusión para el inversor: A pesar del dato negativo, el Índice de Asequibilidad de Vivienda subió a 117,1, su nivel más alto desde marzo de 2022. Las tasas hipotecarias promedio a 30 años bajaron al 6,10%, frente al 6,84% de un año antes. Con tasas más bajas que amplían el poder adquisitivo en aproximadamente $30.000 para hogares de ingresos medios, las condiciones mejoran para un repunte primaveral, especialmente en los mercados del sur de EE.UU. que siguen atrayendo demanda doméstica e internacional.

6. USCIS anuncia un nuevo modelo de procesamiento EB-5 de «Gestión de Inventario»

El 25 de febrero, USCIS publicó una actualización significativa de su marco de procesamiento EB-5, introduciendo un nuevo modelo de Gestión de Inventario para las peticiones I-526 e I-526E. A partir del 30 de marzo, la agencia hará la transición a un sistema FIFO (primero en entrar, primero en salir) equilibrado que prioriza los requisitos legales sobre las fechas de presentación.

▶ Conclusión para el inversor: Los cambios clave incluyen una secuencia de adjudicación que prioriza el proyecto (requiriendo la aprobación del I-956F antes de revisar las peticiones de inversores) y una cola prioritaria para proyectos rurales. El Boletín de Visas de febrero de 2026 no muestra retroceso para las categorías reservadas de EB-5, y las peticiones presentadas antes de la fecha límite de protección del 30 de septiembre de 2026 permanecen amparadas bajo las reglas vigentes.

7. El mercado multifamily se mantiene estable con ocupación del 94,3% y rentas sin cambios

Según Yardi Matrix, la renta promedio nacional de alquiler multifamily se mantuvo en $1.740 por mes en febrero, sin variación mensual y esencialmente sin cambios interanuales. La ocupación se mantuvo estable en 94,3%.

▶ Conclusión para el inversor: Mientras que los mercados del Sun Belt con alta oferta como Austin (−5,2% interanual) y Phoenix (−3,6%) siguen enfrentando presión en rentas, las ciudades gateway y los metros del Medio Oeste están superando el rendimiento gracias a una oferta limitada y las tendencias de regreso a la oficina. La desaceleración de la actividad constructora —con entregas proyectadas por debajo del promedio histórico en 2026— prepara el terreno para condiciones más ajustadas y un crecimiento de rentas proyectado entre 1% y 2% a nivel nacional para fin de año.

8. El FMI concluye la consulta del Artículo IV de 2026 con perspectiva constructiva

El Fondo Monetario Internacional completó su consulta del Artículo IV de 2026 durante la semana, proyectando que la economía de EE.UU. crecerá un 2,4% en 2026 en base Q4/Q4, con el desempleo descendiendo hacia el 4%. El organismo señaló que los cambios fiscales legislados en 2025 deberían proporcionar un impulso modesto de aproximadamente 0,75% al PIB en 2026–27.

▶ Conclusión para el inversor: La línea base del FMI sugiere que la tasa de fondos federales podría alcanzar el 3,25%–3,50% para fin de año, consistente con un retorno al pleno empleo y una inflación cercana al 2% para principios de 2027. Las mejores condiciones de financiamiento proporcionarían un impulso significativo para la inversión inmobiliaria, particularmente en los sectores multifamily y de vivienda estudiantil.

9. Los inversores latinoamericanos mantienen un fuerte enfoque en el real estate de Florida

La actividad de inversión internacional en el sur de Florida se mantuvo robusta durante febrero, con reportes de la industria que destacan una demanda sostenida de inversores de Colombia, México, Argentina y Brasil. Los latinoamericanos siguen representando aproximadamente el 35% de todas las compras de vivienda por extranjeros en Florida, con un 91% adquiriendo propiedades como inversión.

▶ Conclusión para el inversor: La convergencia de un dólar debilitado, inestabilidad política en partes de América Latina y el entorno fiscal favorable de Florida refuerza la posición del estado como el destino número uno en EE.UU. para la diversificación inmobiliaria internacional. El crecimiento poblacional, la estabilidad jurídica, la infraestructura bilingüe y las vías migratorias vinculadas a la inversión, como el programa EB-5, continúan anclando esta tendencia estructural.

10. El gobernador de la Fed, Waller, señala cautela ante datos económicos mixtos

En un discurso durante la semana, el gobernador de la Fed, Christopher Waller, reconoció la divergencia entre los datos oficiales de empleo y los indicadores del sector privado, señalando que ADP y otras fuentes sugieren una creación de empleo mucho más débil que los 130.000 empleos no agrícolas reportados para enero.

▶ Conclusión para el inversor: Waller enfatizó que el siguiente movimiento más probable sigue siendo un recorte de tasas, pero solo después de que quede claro que los efectos inflacionarios de los aranceles serán temporales. Señaló una creciente brecha entre consumidores de altos ingresos (cuyo gasto sigue siendo resiliente) y hogares de bajos ingresos (que están recortando gastos). Para los inversores inmobiliarios, esta postura de «esperar y observar» significa que las condiciones de financiamiento probablemente se mantendrán estables hasta mediados de 2026, apoyando una actividad transaccional moderada.